Kreditverkauf durch Banken

Obwohl sämtliche Kredite bei der Hausbank aufgenommen wurden, sehen sich immer mehr Kreditnehmer plötzlich einem ausländischen Investor als Gläubiger gegenüber – der Kredit wurde von der Hausbank verkauft.

1.Marktumfeld
Seit ca. 10 Jahren werden auch in Deutschland von Banken in erheblichem Umfang Kredite verkauft. In den Jahren 2002 bis Mitte 2008 handelte es sich dabei um ein Kreditvolumen in Höhe von 35 - 40 Mrd. Euro in über 60 öffentlich bekannten Transaktionen. Die Volumina der einzelnen Transaktionen betrugen zwischen 25 und 200 Mio. Euro. Den Banken bringen diese Verkäufe Entlastungen in der Bilanz, sowie erhebliche Einsparungen im administrativen Bereich. Als Käufer treten in der Regel ausländische Investoren auf, z.B. die us-amerikanische Firma Lone Star bzw. deren Ableger Lone Star Germany. Deren vorrangiges Ziel ist die schnelle Abwicklung der Kredite, oft auch mit Hilfe von kompromissloser Verwertung der für die Kredite bestellten Sicherheiten.

Lone Star Fonds investieren seit 1999 auf dem deutschen Markt in den Bereichen immobilienbesicherte Kreditportfolien und Einzelengagements (notleidende und leistungsgestörte Immobilienkredite, sog. Non-Performing-Loans ,NLP), Unternehmenskredite und Firmenbeteiligungen mit dem Ziel der finanziellen Restrukturierung ( Corporate Distressed Debt), Immobilienportfolien sowie Financial Institutions ( IKB, Arealcredit Bank AG ). So wurde im September 2004 ein Immobilienfinanzierungsportfolio der Hypo Real Estate Bank AG im Gesamtvolumen von rd. 3,6 Mrd. Euro an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Lone Star verkauft. Der Investor übernahm im Rahmen der Transaktion, bei der auch die der Hypo Real Estate Bank AG zur Verfügung gestellten Sicherheiten übertragen wurden, rd. 4200 Darlehen mit 1.700 Kunden. Das verkaufte Portfolio umfasste mit 0,66 Mrd. Euro gesunde Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden, aber zum großen Teil unter Beobachtung standen.

2.Rechtliche Einordnung von Kreditverkäufen
Juristisch gesehen handelt es sich bei diesen Transaktionen um Kaufverträge, deren Kaufgegenstände die Forderungen der Kreditinstitute gegen ihre Kunden darstellen. Erfüllt werden die Verträge auf Verkäufer – also Bankenseite - durch Abtretung der Forderungen gemäß § 398 BGB und zwar grundsätzlich ohne jede Mitwirkung der Schuldner. Sind die Forderungen besichert, ist zu unterscheiden: Nach § 401 BGB gehen Hypotheken, Schiffshypotheken, Pfandrechte und Bürgschaften automatisch mit der Abtretung an den Investor als neuen Gläubiger über, während es für alle anderen Sicherheiten (z.B. Grundschulden, Lohn- und Gehaltsabtretungen oder Sicherungsübereignungen) eines separaten Übertragungsaktes bedarf.

3.Wirksamkeit von Verkauf bzw. Abtretung der Kreditforderungen
Teilweise wurde die Ansicht vertreten, ein Forderungsverkauf an einen Investor, der oft noch nicht einmal über eine bankrechtliche Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz (KWG) besitzt, habe eine Inhaltsänderung im Sinne des § 399 BGB zur Folge und sei deshalb unwirksam. Diese Auffassung hat sich jedoch nicht durchgesetzt, da es für den Schuldner unerheblich ist, an wen er zu zahlen hat, solange der Investor im Rahmen der bestehenden Gesetzte vorgeht.

Ein Verkauf von Kreditforderungen verstößt nicht gegen das Bankgeheimnis. Entgegen gängiger Meinung ist das Bankgeheimnis kein gesetzliches Verbot, sondern in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Nr. 2 Abs. 1 AGB-Banken und Nr. 3 AGB-Sparkassen) verankert. Ein Abtretungsverbot oder eine Strafbarkeit ergibt sich daraus nicht. Allerdings hat der Kreditschuldner, der durch einen Verkauf an einen Investor oder Dritten einen nachweisbaren Schaden erlitten hat, unter bestimmten Voraussetzungen, die im Rahmen dieses Beitrages nicht untersucht werden sollen, einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Bankgeheimnisses gegen die ursprünglich finanzierende Bank.

Auch das Bundesdatenschutzgesetz hilft nicht: juristische Personen und Personengemeinschaften fallen gar nicht in den Schutzbereich des Gesetzes (§ 3 BDSG) und bei natürlichen Personen ist die Weitergabe von personenbezogenen Daten zulässig, wenn die Weitergabe zur Wahrung der Interessen der Kreditinstitute erforderlich ist und dass schutzwürdige Interesse des Kreditschuldners an der Nichtweitergabe nicht überwiegt. Inzwischen hat sogar das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass diese Abwägung zugunsten der Kreditinstitute ausfällt.

4.Risikobegrenzungsgesetz
Nachdem es in der Presse besonders in den Jahren 2007 und 2008 wiederholt Berichte über die rücksichtslose und angebliche rechtswidrige Verwertungspraxis von Finanzinvestoren bei mit Immobilien gesicherten Krediten gegeben hatte, beschloss der Bundestag am 12. August 2008 das sog. Risikobegrenzungsgesetz (BGBl. I 1666) mit dem Ziel, den Schutz der Kreditnehmen zu verbessern. Im Folgenden werden einige wesentliche Änderungen beschrieben.

Abtretbarkeit von Kreditforderungen
Nach § 399 BGB kann der Kreditnehmer mit dem Kreditinstitut vereinbaren, dass die Darlehensforderung nicht an einen Dritten verkauft werden darf. Mit dieser Möglichkeit haben einige Kreditinstitute in der Zeit der negativen Berichterstattung in der Presse offensiv geworben. Vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes am 18. August 2008 war ein Abtretungsverbot jedoch nur wirksam, wenn es sich bei dem Kreditnehmer um eine natürliche Person handelte. War der Kunde Kaufmann im Sinne des HGB entfaltete ein vertragliches Abtretungsverbot aufgrund des § 354 a Abs. 1 HGB keine dingliche Wirkung. Das Risikobegrenzungsgesetz setzt diese Vorschrift außer Kraft, indem im neu eingefügten Abs. 2 des § 354a HGB der Abs. 1 für unanwendbar erklärt wird, wenn es sich bei der abgetretenen Forderung um eine Darlehensforderung handelt, deren Gläubiger ein Kreditinstitut im Sinne des Kreditwesengesetzes ist. Damit kann auch ein Firmenkunde – z.B. in der Rechtsform einer GmbH – ein wirksames Abtretungsverbot vereinbaren.

Weiterhin schreibt § 492 Abs. 1a Satz 3 BGB nunmehr vor, dass bereits im Darlehensvertrag selbst ein deutlich gestalteter Hinweis auf die Möglichkeit einer Abtretung der Darlehensforderung enthalten sein muss. Die Frage, wann ein solcher Hinweis ausreichend deutlich ist, wird zukünftig sicher die Gerichte beschäftigen. Anhaltspunkte werden sich wohl in der Rechtsprechung zur Gestaltung der Widerrufsbelehrung (§ 355 Abs. BGB) finden lassen. Diese Hinweispflicht gilt allerdings nur, wenn Immobiliarkreditverträge vorliegen, also solche Verbraucherdarlehensverträge, bei denen die Zurverfügungstellung des Darlehens von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird und zu Bedingungen erfolgt, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehensverträge und deren Zwischenfinanzierung üblich sind. Damit fallen in der Praxis eine Vielzahl von Kreditverträgen aus dem Anwendungsbereich des § 492 Abs. 1a Satz 3 BGB heraus und benötigen kein Hinweis. Erschwerend kommt hinzu, dass das Gesetz keine Rechtsfolge bei einem Verstoß gegen die Hinweispflicht festlegt. So kommt wieder (nur) ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

Um etwaige „Hoffnungen“ gleich zu zerstreuen: das Risikobegrenzungsgesetz verpflichtet die Kreditinstitute nicht zum Angebot nicht abtretbarer Kredite. Bieten die Kreditinstitute solche Kredite an, können und werden sie sich ihre Zusage, die Kredite in den eigenen Büchern zu halten, durch Zinsaufschläge vergüten lassen. Die bisherige Praxis zeigt, dass dieser Zuschlag bis zu 1,5 % betragen kann.

Unterrichtungspflichten
Die Kreditinstitute müssen spätestens drei Monate vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist (unechte Abschnittsfinanzierung) oder vor Beendigung des Kreditvertrages (echte Abschnittsfinanzierung) darüber informieren, ob und ggf. Zu welchen Bedingungen sie bereit sind, das Darlehen fortzuführen. Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann einen Schadenersatzanspruch des Kunden auslösen, führt aber nicht zu einem Anspruch auf Fortführung des Kreditvertrages oder zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Darlehensnehmers.

Schon bisher war es üblich, dass bei einem Kreditverkauf das ursprüngliche Kreditinstitut sich vom Kunden „verabschiedete“ und der neue Gläubiger (= Investor) mit einem „Welcome-Letter“ beim Kunden meldete. Diese Praxis wurde jetzt in § 496 Abs. 2 BGB gesetzlich verankert, wobei die Verpflichtung nur den Altgläubiger trifft. Auch hier droht als Sanktion lediglich ein Schadensersatzanspruch. Eine Information darüber, dass ein Kreditverkauf geplant ist, muss nicht erteilt werden. Gerade das wäre aber für den Kunden wünschenswert gewesen, um Zeit für eine Reaktion zu gewinnen.

Immobiliardarlehen
§ 498 Abs. 3 BGB erweitert den Kündigungsschutz bei Immobiliardarlehen, da nun mindestens zwei aufeinander folgende Raten ganz oder teilweise rückständig sein müssen, die zusammen mindestens 2,5 % des Darlehensnennbetrages ausmachen müssen. Allerdings kann eine mutwillige Vereitelung der Voraussetzungen durch einen findigen Schuldner dadurch vermieden werden, dass formularmäßig eine Anrechnungsreihenfolge vereinbart wird. Auch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) finden Anwendung. Dem Schuldner muss eine zweiwöchige Nachfrist zur Zahlung des gesamten, genau berechneten Betrages (incl. Zinsen bis zum Stichtag), gesetzt werden. Gleichzeit muss angedroht werden, dass bei Nichtzahlung der Frist der gesamte Restbetrag ebenfalls fällig wird. Diese Regelung gilt auch, wenn der Darlehensvertrag zwar vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes geschlossen, aber die Darlehensforderung danach abgetreten wurde.

Verwertung von Grundschulden
In der Praxis werden Grundschulden, die zur Sicherung eines Kredites bestellt werden, nahezu ausnahmslos mit sofortiger Fälligkeit ausgestattet. Das hat zur Folge, dass die Grundschuld nicht zusätzlich zum Darlehensvertrag separat gekündigt werden muss. Nach § 1193 Abs. 2 BGB ist diese Praxis jetzt unzulässig: die Grundschuld muss mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Es wird also zukünftig vermehrt zu – vorsorglichen – Grundschuldkündigungen bei Krediten mit Zahlungsschwierigkeiten oder –verzögerungen kommen. Es wird aber wohl den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechen, die Kündigung der Grundschuld bereits nach Eintrag vorzunehmen.

Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb von Sicherheitsgrundschulden
In der Presse geisterten immer wieder Geschichten umher, bei denen (angeblich) Investoren aus Grundschulden vollstrecken, die gar nicht mehr existierten. Tatsächlich informiert sich ein Investor sehr genau über die angekauften Darlehen und deren Sicherheiten, so dass meist mangels Gutgläubigkeit eine solche Grundschuld gar nicht erworben werden kann. Dennoch ist diese –sehr theoretische – Möglichkeit nunmehr durch § 1192 Abs. 1a BGB ausdrücklich unmöglich geworden.

5. Fazit
Kreditverkäufe sind grundsätzlich möglich – und zwar ohne Zustimmung des Kunden. Es bestehen lediglich Informationspflichten und auch die nur nach Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes. Das Risikobegrenzungsgesetz bringt aus Kundensicht nur wenig mehr Schutz. Das tatsächlich „schärfste Schwert“ des Kunden bei einem Verkauf eines ordnungsgemäß bedienten Kredites an einen Investor wurde trotz entsprechender Vorschläge nicht im Gesetz verankert: ein Sonderkündigungsrecht ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses besteht nur im Einzelfall nach den allgemeinen Grundsätzen, wenn dem Kreditnehmer die Fortsetzung des Kreditverhältnisses mit dem neuen Gläubiger unzumutbar ist.

Dieser Beitrag ist entnommen aus "Mittelstand und Recht" Ausgabe 3/2009

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